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mardi 6 décembre 2011

Techniques de protection du patrimoine de l'entrepreneur individuel (1/4)

Par Julien Truc-Hermel, web-consultant en droit des particuliers.

La théorie française du patrimoine, développée par AUBRY et RAU, postule que chaque personne, chaque sujet de droit, possède un patrimoine. A ce principe de personnalité s’ajoute celui de l’universalité du patrimoine. Cela signifie que le patrimoine de chaque personne réunit l’ensemble de l’actif et du passif de celle-ci. Dès lors, même une personne très endettée a un patrimoine, bien que ce dernier ne comporte qu’un faible actif au vu de l’importance de son passif. La conception classique du patrimoine repose enfin sur un principe d’unicité, c’est-à-dire sur l’idée que chaque personne n’a qu’un seul patrimoine.

Si cette conception ne soulève pas de difficultés particulières dans le cas d’un étudiant, d’un salarié ou encore d’un retraité, qui ne regroupent au sein de leur patrimoine que des créances et des dettes d’origine personnelle ; elle s’adapte en revanche assez mal à la situation d’un entrepreneur individuel qui devra répondre sur son propre patrimoine, non seulement de ses dettes personnelles, mais encore de celles contractées pour le financement de son activité professionnelle. En effet, le Code civil prévoit que le patrimoine constitue « le droit de gage général des créanciers », ce qui autorise les créanciers personnels comme professionnels à se payer directement sur les biens propres du débiteur en cas de défaut de paiement de ce dernier [1].

C’est ainsi que le boulanger installé « à son compte » est responsable des dettes générées par son activité professionnelle sur sa télévision, son ordinateur, sa voiture etc. Le législateur a bien compris que ce mécanisme pouvait parfois constituer un frein au développement économique et à l’exercice de la liberté d’entreprendre. C’est pourquoi certaines lois ont tenté de préserver le patrimoine personnel dans des situations spécifiques. On citera à titre d’exemple la loi du 11 février 1994, qui permet à l’entrepreneur d’exclure de la garantie de l’établissement de crédit les biens qu’il souhaite, afin que ladite garantie s’exerce en priorité sur les biens professionnels en cas de défaut de paiement [2]. 

De même, la loi du 1er août 2003 prévoit d’exclure de la procédure de liquidation judiciaire les « biens meubles meublants nécessaires à la vie courante » ainsi que les biens non professionnels du débiteur qui sont « indispensables à l’exercice de son activité professionnelle » [3]. 

Outre ces aménagements légaux particuliers, la présente étude recense quatre techniques juridiques permettant à l’entrepreneur de mettre son patrimoine personnel à l’abri des créanciers professionnels. Certaines de ces techniques permettent de tester l’élasticité de la conception française du patrimoine, alors que d’autres plus récentes vont même jusqu’à la déformer. Seront donc envisagées successivement la déclaration notariée d’insaisissabilité (I), la théorie du patrimoine d’affection (II), la fiducie-gestion (III) et l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (IV). 

I) La déclaration notariée d’insaisissabilité
La déclaration notariée d’insaisissabilité a été créée par loi n°2003-721 du 1er août 2003, dite loi DUTREIL, et est régie par les articles L. 526-1 à L.526-5 du Code de commerce. Nous étudierons la finalité (1), le champ d’application (2) et le régime (3) de ce mécanisme, ainsi que ses contraintes (4) et ses formalités (5).

1) La finalité de la déclaration
Cette technique permet à l’entrepreneur individuel de déclarer insaisissables ses droits sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale ainsi que sur tout bien foncier bâti ou non bâti qu'elle n'a pas affecté à son usage professionnel [4].
Cela revient à déroger en partie à l’article 2285 précité en soustrayant du gage général des créanciers professionnels des immeubles qui figurent dans le patrimoine du débiteur mais qui sont destinés à son usage personnel. 

2) Le champ d’application de la déclaration
La loi prévoit que les personnes éligibles à cette mesure sont les personnes physiques immatriculées à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle, agricole, ou indépendante. Sont ainsi concernés les commerçants, artisans, agents commerciaux, agriculteurs, professionnels libéraux. En revanche, ce mécanisme ne s’applique pas aux sociétés, qui sont des personnes morales [5].

Par ailleurs, la protection concerne les droits réels immobiliers que détient l'entrepreneur sur sa résidence principale. Il peut donc s’agir d’un droit de propriété démembré (nue-propriété ou usufruit) ou bien encore d’une hypothèque détenue par l’entrepreneur sur un immeuble. 
Enfin, si le bien est commun aux époux, l’acte notarié peut être demandé unilatéralement, s’agissant d’un acte de conservation. 

3) Le régime de la déclaration
Les biens immobiliers déclarés insaisissables sont à l’abri des poursuites des créanciers professionnels, dont la créance est née postérieurement à la déclaration.
A contrario, les créanciers professionnels titulaires d’une créance née antérieurement à la déclaration et les créanciers personnels peuvent toujours saisir l’ensemble des biens inscrits dans le patrimoine du débiteur. 
En cas d’emprunt de l’entrepreneur, il faut distinguer suivant la nature personnelle ou professionnelle de l’emprunt souscrit. Seuls les prêts contractés à des fins professionnelles permettent au débiteur d’opposer la déclaration au créancier poursuivant.

4) L’inconvénient de la déclaration
En sortant du gage des créanciers professionnels un certain nombre de biens immobilier, l’entrepreneur réduit la valeur globale du gage général de ces créanciers. S’agissant du recours au crédit, une telle déclaration restreint l’importance des garanties que souhaitera prendre la banque. Cela limite donc la capacité de financement de l’activité professionnelle d’un entrepreneur.
Afin de remédier à cet effet pervers, celui-ci peut donc renoncer à l’insaisissabilité de façon partielle ou totale. L’entrepreneur peut ainsi demander une déclaration d’insaisissabilité puis une renonciation partielle à son insaisissabilité au profit du banquier. Une publicité permet aux autres banques de connaitre cette renonciation accordée. 

Il convient donc d’effectuer sa déclaration au démarrage de l’activité, car elle sera plus efficace pour l’entrepreneur et pour les banques. 

5) Les formalités à accomplir
La déclaration notariée d'insaisissabilité, comme son nom l’indique, doit être établie devant notaire, en la forme authentique. Cette formalité est requise à peine de nullité de la déclaration, qui ne produirait ainsi aucun effet à l’égard des créanciers professionnels [6]. 
Elle contient la description détaillée des biens et l'indication de leur caractère propre, commun ou indivis. 
Elle doit ensuite être publiée au bureau des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble [7]. 

Enfin, pour être opposable aux créanciers professionnels postérieurs à son établissement, la déclaration doit être mentionnée sur le registre de publicité légale à caractère professionnel auquel l’entrepreneur est immatriculé [8]. 
Lorsque ce dernier n'est pas tenu de s'immatriculer dans un registre de publicité légale, un extrait de la déclaration doit être publié dans un journal d'annonces légales du département dans lequel est exercée l'activité professionnelle [9]. 

Nota Bene: 

[1] Article 2285 du Code civil 
[2] Loi du 11 février 1994, relative à l’initiative et à l’entreprise individuelle (Loi Madelin) 
[3] Loi n°2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine 
[4] et [5] Article L. 526-1 du Code de commerce 
[6] et [7] Article L. 526-2 alinéa 1er du Code de commerce 
[8] Article L. 526-2 alinéa 2 du Code de commerce 
[9] Article L. 526-2 alinéa 3 du Code de commerce 



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vendredi 21 octobre 2011

La protection du consommateur souscripteur d’un crédit affecté au contrat principal

Par Julien Truc-Hermel. Bien des situations de la vie quotidienne conduisent un consommateur à acquérir un bien meuble ou immeuble dont le financement sera assuré par un emprunt bancaire. Ainsi, la signature d’une vente immobilière devant le notaire sera en général retardée jusqu’à l’obtention par l’acquéreur, du prêt destiné à financer l’opération. De même, il n’est pas rare qu’un particulier décidé à faire l’acquisition d’un véhicule s’assure préalablement de l’obtention d’un prêt bancaire afin de pouvoir mobiliser les sommes prêtées lors de la vente. 

Cette corrélation qui existe entre d’une part, le contrat principal liant le consommateur au vendeur ou au prestataire de service, et d’autre part le contrat de crédit liant ce même consommateur à l’établissement de crédit ; naît de la finalité commune à ces deux contrats : acquérir un bien et se donner en même temps les moyens de financer l’achat. Or, cette situation peut s’avérer risquée pour le consommateur, soit parce qu’il s’est déjà engagé envers le vendeur à payer le prix avant d’apprendre que son prêt ne lui sera pas accordé, soit parce qu’il a préventivement souscrit un prêt alors que le contrat principal ne sera finalement pas conclu.

Dans les deux cas, il risque de rester engagé envers un créancier – le vendeur ou la banque - alors que l’opération économique n’a plus aucun intérêt pour lui. Conscient de cette réalité économique, le législateur a entendu protéger juridiquement le consommateur, en mettant en place un régime d’interdépendance entre le contrat principal et le contrat de crédit. C’est ce régime spécifique qu’il convient d’étudier dans le cadre des développements à venir, suivant deux axes principaux. Il sera d’abord envisagé le cas où le sort du contrat principal dépend de celui du contrat de crédit (I), puis le cas dans lequel le sort du contrat de crédit dépend à cette fois-ci de celui du contrat principal (II). 

I) Le contrat principal sous la dépendance du contrat de crédit 

Il s’agit ici de voir dans quelle mesure la disparition du contrat de crédit peut entraîner celle du contrat principal. Il convient pour cela d’opérer une distinction de régime, suivant que l’on est en présence d’un crédit à la consommation (A) ou d’un crédit immobilier (B)

A. Les effets de la disparition du crédit à la consommation sur le contrat principal 

Lorsqu’un contrat principal portant sur un bien meuble mentionne que le prix sera payé au moyen d’un prêt à la consommation, l’article L. 311-36 al. 1er du Code de la consommation dispose : « Le contrat de vente ou de prestation de services est résolu de plein droit, sans indemnité : 1° Si le prêteur n'a pas, dans un délai de sept jours à compter de l'acceptation du contrat de crédit par l'emprunteur, informé le vendeur de l'attribution du crédit ; 2° Ou si l'emprunteur a, dans ce même délai de sept jours, exercé son droit de rétractation. » 

Dès lors, deux circonstances permettent au consommateur de se libérer du contrat principal. 
  • Soit le vendeur n’a pas reçu sous sept jours l’information de la banque lui confirmant l’attribution du crédit au consommateur. 
  • Soit le consommateur a exercé envers la banque sons droit de rétractation, faisant ainsi disparaitre le contrat de crédit. 
Dans ces deux cas, la loi prévoit que le contrat principal est résolu de plein droit, c’est-à-dire qu’il est anéanti rétroactivement sans qu’il soit besoin de faire constater cet anéantissement en justice. Le vendeur devra alors restituer au consommateur le prix de vente, et le consommateur devra pour sa part restituer le bien. 

Le texte édicte néanmoins deux tempéraments : 
« Toutefois, lorsque l'emprunteur, par une demande expresse, sollicite la livraison ou la fourniture immédiate du bien ou de la prestation de services, l'exercice du droit de rétractation du contrat de crédit n'emporte résolution de plein droit du contrat de vente ou de prestation de services que s'il intervient dans un délai de trois jours à compter de l'acceptation du contrat de crédit par l'emprunteur. 
Le contrat n'est pas résolu si, avant l'expiration des délais mentionnés au présent article, l'acquéreur paie comptant. » 

Cette subordination du contrat principal au prêt qui lui affecté se vérifie également en matière de crédit immobilier, bien que le régime de ce prêt diffère quelque peu. 

B) Les effets de la disparition du crédit immobilier sur le contrat principal 

L’article L. 312-16 du Code de la consommation dispose en son premier alinéa : « Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement. » 

Il ressort de cet article que le contrat de vente immobilière doit mentionner si le bien est financé par un prêt immobilier. Lorsque c’est le cas, ce contrat principal est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du prêt stipulé. Cela signifie que l’existence du contrat principal dépend de l’obtention du prêt.

L’alinéa 2 du texte précise ainsi que : « Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié. » 

Il faut donc envisager deux hypothèses : 
  • Soit le prêt est accordé au consommateur/ acquéreur dans le délai prévu au contrat principal – sous réserve de la conformité à l’article susvisé de la durée de validité de la condition suspensive - et dans ce cas le contrat de vente déjà conclu est rétroactivement consolidé. Il est réputé existé et valable depuis sa signature. On dit que la condition se réalise. 
  • Soit la condition défaille, c'est-à-dire que le prêt n’est pas accordé ou en tout cas pas dans le délai, et le contrat de vente se trouve alors résolu, donc rétroactivement anéanti. Il est réputé ne jamais avoir existé. 
Le consommateur qui se trouve dépourvu de moyen de financement peut ainsi se dégager du contrat principal qu’il n’est pas en mesure d’honorer. 
Ainsi, lorsque l’existence du contrat principal est subordonnée à l’obtention d’un prêt, certains évènements affectant le crédit se répercutent sur le contrat principal. La réciproque se vérifie lorsque le prêt est subordonné à la conclusion du contrat auquel il est affecté. 

II) Le contrat de crédit sous la dépendance du contrat principal 

C’est ici le contrat principal de vente qui va disparaître. Il faut alors envisager dans quelle mesure cet évènement va impacter le contrat de crédit. A nouveau, la distinction opérée entre crédit à la consommation (A) et crédit immobilier (B), structurera les développements. 

A) Les effets de la disparition du contrat principal sur le crédit à la consommation 

Lorsqu’un crédit à la consommation est conclu préalablement au contrat principal auquel il est affecté, l’article L. 311-32 al. 1 du Code de la consommation prévoit le régime suivant : « En cas de contestation sur l'exécution du contrat principal, le tribunal pourra, jusqu'à la solution du litige, suspendre l'exécution du contrat de crédit. Celui-ci est résolu ou annulé de plein droit lorsque le contrat en vue duquel il a été conclu est lui-même judiciairement résolu ou annulé. » 

Ce texte nous livre deux enseignements. D’abord, lorsque le contrat principal fait l’objet d’un contentieux devant les tribunaux, le contrat de crédit servant à le financer pourra être suspendu jusqu’au terme de l’instance, alors même qu’il a été conclu avant le contrat principal. Il s’agit là d’une illustration éloquente de l’interdépendance des deux contrats, car l’établissement de crédit ne pourra faire valoir le caractère antérieur et autonome du contrat de prêt. 

Ce lien d’affectation du prêt au contrat principal emporte ensuite résolution ou annulation pure et simple du prêt lorsque le contrat principal en vue duquel ce prêt a été conclu se trouve finalement résolu ou annulé par le juge. Encore faut-il avoir averti le prêteur du litige portant sur le contrat principal, afin de pouvoir lui opposer l’interdépendance des deux contrats. 

C’est pourquoi l’alinéa 2 du texte précise : « Les dispositions de l'alinéa précédent ne seront applicables que si le prêteur est intervenu à l'instance ou s'il a été mis en cause par le vendeur ou l'emprunteur. » 

L’opposabilité à la banque de l’annulation du contrat principal ne sera donc possible que si le consommateur prend le soin de formuler une demande d’intervention forcée de l’établissement de crédit devant le juge saisi du litige relatif au contrat principal. Il s’agit d’une demande incidente régie par le Code de Procédure Civile et formulée en pratique par l’avocat du consommateur, qui n’appelle pas davantage de précisions dans le cadre de cette étude. 
Il reste désormais à éclaircir le régime applicable en cas de crédit immobilier. 

B) Les effets de la disparition du contrat principal sur le crédit immobilier 

L’article L. 312-12 du Code de la consommation régit cette hypothèse juridique : « L'offre [de crédit] est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé. Les parties peuvent convenir d'un délai plus long que celui défini à l'alinéa précédent. » 

Aux termes de cette disposition, on comprend que le prêt immobilier consenti par la banque au consommateur pour financer l’acquisition de son bien est affecté d’une condition résolutoire. L’évènement est la non conclusion de la vente dans le délai stipulé au contrat. Le texte précise ici que le délai légal de 4 mois est supplétif de volonté, les parties peuvent donc prévoir un délai plus long au contrat de crédit. 

Dès lors, deux hypothèses sont à nouveau envisageables. 
  • Soit la condition défaille, c'est-à-dire que la non conclusion du contrat de vente n’intervient pas : en clair, la vente est signée conformément aux prévisions du consommateur et de la banque. En telle hypothèse, le prêt conclu et valable dès l’origine se trouve rétroactivement consolidé : il a force obligatoire dès sa conclusion. 
  • Soit la condition se réalise, c'est-à-dire que la non conclusion du contrat de vente survient : en clair, la vente n’est pas conclue et le prêt a été obtenu par le consommateur pour rien. Dans ce cas, la non conclusion de la vente emporte résolution du contrat de crédit. Le banquier restitue au consommateur le remboursement de l’emprunt et des intérêts et le consommateur restitue les fonds prêtés par la banque. 
Ici encore, le consommateur pourra se délier d’un contrat de crédit qui s’avère sans objet pour lui. 
Il faut noter que la jurisprudence ne limite plus cette protection du consommateur au seul cas de la non conclusion de la vente. La Cour de cassation a en effet entendu élargir la résolution du prêt aux cas où le contrat de vente serait bel et bien conclu mais résolu ou annulé judiciairement après sa conclusion. 

Pour conclure, il convient de souligner à nouveau le caractère pragmatique de ces mesures de protection, qui mettent le droit en adéquation avec la réalité économique des besoins du consommateur.
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dimanche 16 octobre 2011

Le chèque à l’épreuve du secret bancaire

Par Guillaume Ferrand. Les informations figurant au verso d’un chèque sont-elles couvertes par le secret professionnel ? le cas échéant, le juge civil peut-il ordonner à l’établissement bancaire de lever le secret professionnel au profit du tireur du chèque ?

Pour répondre à ces questions, il convient de rappeler les fondements du secret bancaire (1), les exceptions permettant la levée du secret bancaire (2) et la position de la jurisprudence en matière de communication du chèque au tireur (3).

1°) le principe du secret bancaire

Toute personne qui participe à la vie d'un établissement de crédit est tenue au secret professionnel.

L’ article 57 de la loi n° 84-46 du 24 janvier 1984, devenu l’article L.511-33 du code monétaire et financier, indique en effet que :
« tout membre d'un conseil d'administration et selon le cas, d'un conseil de surveillance et toute personne qui à un titre quelconque participe à la direction ou à la gestion d'un établissement de crédit ou qui est employée par celui-ci, est tenu au secret professionnel (…) ».

2°) les exceptions légales au secret bancaire

Toutefois, la loi prévoit une liste des cas dans lesquels le secret bancaire est inopposable, ou dans lesquels il peut être levé par l’établissement bancaire.

D’abord, le secret bancaire ne peut être opposé à certaines autorités désignées par la loi : l'Autorité de contrôle prudentiel, la Banque de France et l'autorité judiciaire agissant dans le cadre d'une procédure pénale.

Ensuite, les établissements de crédit peuvent communiquer des informations couvertes par le secret professionnel aux agences de notation pour les besoins d’évaluation des produits financiers. Aussi, la loi dresse-t-elle une série d’opérations dont les informations y rattachant peuvent être communiquées par l’établissement bancaire à ses co-contractants.

Enfin, un établissement de crédit peut communiquer des informations couvertes par le secret professionnel lorsque les personnes concernées l’y ont expressément autorisé.

3°) la position de la jurisprudence sur la communication des chèques au tireur

La question s’est posée en jurisprudence de savoir si les informations figurant au verso d’un chèque constituent des informations couvertes par le secret professionnel.
L’enjeu de la question est de savoir si le tireur d’un chèque peut obtenir communication du verso du chèque qu’il a émis, ce qui peut être utile en matière de preuve, ou pour avoir accès aux numéros de compte du bénéficiaire en vue d’exercer une mesure conservatoire sur ledit compte.

Dans un premier temps, la jurisprudence considérait que le tireur d’un chèque pouvait obtenir communication des deux faces de son chèque [1].
Mais, par un arrêt du 13 juin 1995 [2], la chambre commerciale de la Cour de cassation a refusé aux tireurs d’un chèque la communication de son verso, considérant de manière implicite qu’il s’agissait d’une information couverte par le secret professionnel.

Partant, le recto d’un chèque ne pourrait être communiqué que dans les exceptions prévues par la loi. Tel serait le cas en matière pénale, où la communication des informations couvertes par le secret professionnel est de droit (cf supra). Mais quid en matière civile ?

L’article 10 du Code civil énonce le principe selon lequel « Chacun est tenu d'apporter son concours à la justice en vue de la manifestation de la vérité ».
Et l’article 11 du Code de procédure civile précise que « si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, (…) à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime. »

Une seconde question se pose alors de savoir si l’établissement bancaire tiré peut opposer le secret professionnel comme « empêchement légitime » à la communication du verso d’un chèque, au sens de l’article 11 du Code de procédure civile.
Sur ce point, l’arrêt précité est clair : « le secret professionnel auquel est tenu un établissement de crédit constitue un empêchement légitime opposable au juge civil ».
Cette solution a depuis été réaffirmée avec force par deux arrêts de la chambre commerciale de la Cour de cassation des 8 juillet 2003 [3] et 21 septembre 2010 [4], dont la nouveauté est de s’appuyer sur l’article 9 du Code civil selon lequel « chacun a droit au respect de sa vie privée. »

Au final, le bénéficiaire d’un chèque jouit d’une protection absolue des informations qu’il appose au dos du chèque, assurée par le secret bancaire et le droit au respect de sa vie privée ; et le tireur, quel que soit son intérêt, n’a aucun moyen d’obtenir ces informations devant le juge civil.

Nota Bene: 

[1] TGI Paris, ordonnance de référé du 10 juillet 1991 ; CA Reims, 25 févr. 1993
[2] Cour de cassation, chambre commerciale du 13 juin 1995, N° de pourvoi 93-16317
[3] Cour de cassation, chambre commerciale du 8 juillet 2003, N° de pourvoi : 00-11993
[4] Cour de cassation, chambre commerciale du 21 septembre 2010, N° de pourvoi : 09-68994













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jeudi 25 août 2011

L'expulsion de l'occupant sans droit ni titre (4/4)

Quatrième et dernière partie de l'exposé de Julien Truc-Hermel sur l'expulsion de l'occupant sans droit ni titre

B/ Les recours corrélatifs à l’absence de procédure légale

1) L’action en complainte en cas de défaut de titre

Il arrive que le propriétaire d’un bien occupé sans droit ni titre par un tiers veuille faire cesser immédiatement l’occupation, en délivrant un commandement de quitter les lieux à l’occupant.

Dans ce cas, le propriétaire s’affranchit de la procédure légale, en ce qu’il ne dispose d’aucun titre préalable au sens de la loi (décision contradictoire ou PV de conciliation), pour délivrer ledit commandement. Parfois encore, le propriétaire croit agir sur le fondement d’un titre, mais celui-ci ne satisfait pas davantage aux exigences légales (une requête ou un titre non revêtu de l’exécution provisoire ou se contentant de viser la clause résolutoire sans prononcer expressément l’expulsion etc.).

L’occupant se voit alors expulsé sans aucune justification. Or, bien que n’ayant aucun droit sur l’immeuble qu’il occupe, ce dernier est pourtant possesseur du bien. En exerçant sur la chose tout à la fois une maîtrise matérielle et une intention de se comporter à son égard comme le véritable propriétaire, l’occupant jouit du statut de possesseur de l’immeuble. A ce titre, il est fondé à se défendre contre une expulsion illégale.

En effet, l’article 1264 du Code de Procédure Civile régit les actions possessoires, au nombre desquelles figure l’action en complainte.

Cette action est notamment ouverte à l’occupant sans droit ni titre qui possède le bien depuis au moins un an, et qui subit un trouble possessoire. Il faut entendre trouble possessoire tout acte matériel ou juridique, émanant notamment du propriétaire, qui contredit la possession du possesseur et implique une contestation du droit celui-ci à jouir de l’immeuble.

Conformément à cette définition, le propriétaire qui poursuit l’expulsion d’un occupant sans passer par la procédure légale commet à l’encontre de l’occupant un trouble possessoire.

Ce denier peut donc agir en justice par le biais de l’action en complainte dans l’année du trouble, pour faire constater le trouble possessoire et obtenir sa cessation.

L’article 1267 du même Code dispose que « Le défendeur au possessoire ne peut agir au fond qu’après avoir mis fin au trouble ». Concrètement, lorsque l’occupant dénonce en justice l’illégalité de l’expulsion, le propriétaire devra arrêter l’expulsion et tout reprendre à zéro en employant cette fois-ci la procédure légale, ce qui va laisser l’occupant respirer un peu en attendant d’être assigné au fond.

2) L’action en réintégration en cas de voie de fait

Enfin, comble de l’indélicatesse, le propriétaire récupère son bien par la violence, en mettant l’occupant dehors de ses propres mains.

Ici, le propriétaire va plus loin que le non-respect de la procédure, il dépossède l’occupant de son immeuble par voie de fait.

Pour répondre à une telle atteinte, l’occupant dispose de deux actions distinctes. La première est l’action en réintégration (a), la seconde est le référé possessoire (b).

a) L’action en réintégration

L’action en réintégration est prévue par l’article 1264 du Code de Procédure Civile :

« L’action en réintégration contre l’auteur d’une voie de fait peut être exercée alors même que la victime de la dépossession possédait ou détenait depuis moins d’un an. »

Cette disposition requiert la preuve d’une situation de possession de la victime et d’une voie de fait à l’encontre de cette possession.

Les juges du fond doivent donc d'abord rechercher si le demandeur à l'action en réintégration est bien possesseur du fond. Ensuite, la voie de fait sur la personne ou le bien s’entend d’une destruction d'une clôture, obstruction d'un chemin, empiètement, pose de cadenas etc. Cette dépossession violente englobe « toute voie de fait grave, positive, telle qu'on ne pourrait la commettre sans blesser la sécurité et la protection que chaque individu en société a le droit d'attendre de la force des lois et sans compromettre ainsi la paix sociale » (Cass. req., 28 déc. 1828 ; Cass. req., 22 févr. 1888).

Pour justifier l’action en réintégration, cette voie de fait doit engendrer une véritable dépossession et pas seulement un trouble possessoire. Il doit s'agir d'un acte matériel et pas seulement juridique, qui crée un obstacle permanent à la possession, en sorte que le possesseur ou le détenteur ne puisse reprendre son bien sans rencontrer un empêchement matériel : occupation du fonds ou obstruction, destruction d'un mur, arrachage de plantations ou d'arbres, etc.

Dés lors que ces conditions sont réunies, l’action peut être engagée par l’occupant dans l’année du trouble, sans qu’il soit besoin de justifier d’une possession supérieure à un an.

L’action en réintégration relève de la compétence exclusive du Tribunal de Grande Instance, ainsi que le prévoit l’article R. 211-4 du Code de l’organisation judiciaire.

 « Le Tribunal de Grande Instance a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles les matières suivantes :

[…] 5° Actions immobilières pétitoires et possessoires […]. »

Elle peut être engagée sur assignation ou sur requête, ainsi que l’autorise l’article 812 du Code de Procédure Civile, et plus particulièrement son alinéa 2 :

 « [Le Président du Tribunal de grande instance] peut également ordonner sur requête toutes mesures urgentes lorsque les circonstances exigent qu’elles ne soient pas prises contradictoirement. »

La conséquence de cette action, en cas de succès est très importante. Elle remet l’occupant expulsé par voie de fait en possession des lieux à la place du propriétaire, lequel n’a plus qu’à employer ….. la procédure légale, en effet.

b) Le référé possessoire

Mais la Cour de cassation admet désormais la voie plus originale du « référé possessoire », en cas de voie de fait.

Elle a ainsi admis que le juge des référés ordonne le rétablissement du demandeur dans la jouissance paisible de son bien, en application de l'article 848 du Code de procédure civile, dès lors qu'il constate l'existence d'un différend et l'urgence qui s'attache à arrêter le trouble que subissent les demandeurs et qu'il ne se prononce pas sur l'action possessoire (Cass. 3e civ., 22 mars 1995).

Il peut également l'imposer en vertu des articles 809, alinéa 1er, et 849 du Code de procédure civile, « même en présence d'une contestation sérieuse », s'il s'agit de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite (Cass. ass. plén., 28 juin 1996).

Attention, la jurisprudence consacre l'indépendance des conditions et des effets du référé par rapport au régime des actions possessoires (Cass. 3e civ., 24 févr. 1999; Cass. 3e civ., 3 déc. 2003).

Autrement dit, il faut se cantonner à examiner les conditions posées par les textes fondant la compétence du juge des référés, sans viser les textes spécifiques aux actions possessoires.

Sinon, la Cour de cassation n'hésite pas à censurer le juge des référés quand il statue selon les règles des actions possessoires, au lieu de s'en tenir aux règles qui lui sont propres et quand il se prononce sur le bénéfice de la protection possessoire (Cass. 3e civ., 15 mai 2008).

En conclusion, il convient d’insister sur le fait que l’étude ne traite que du contentieux civil de l’expulsion portant sur un immeuble à usage d’habitation. D’autres règles sont ainsi susceptibles de s’appliquer en cas d’infraction pénale commise par l’occupant ou le propriétaire ou encore en cas d’expulsion pour cause d’utilité publique. En revanche, il faut savoir que les règles d’expulsion applicables aux immeubles à usage commercial sont globalement similaires et moins contraignantes. Pour finir que retenir de cette étude ? Que vous ont été présentées, sans en garantir l’exhaustivité, les différentes « boîtes à outils » juridiques dont disposent les propriétaires et les occupants sans droit ni titre, pour assurer la défense de leurs droits respectifs.


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samedi 6 août 2011

L'expulsion de l'occupant sans droit ni titre (3/4)

3ème partie de l'exposé de Julien Truc-Hermel sur l'expulsion de l'occupant sans droit ni titre

II/ Les recours de l’occupant expulsé irrégulièrement

L’occupant sans droit ni titre, bien qu’en situation irrégulière au regard de la loi et du droit de propriété, doit tout de même être traité au cours de la procédure d’expulsion avec le respect dévolu à tout individu, eu égard à sa dignité de personne humaine.
C’est en considération de ces valeurs que la loi ouvre à l’expulsé différents recours, dont les finalités sont diverses. Il s’agira tantôt de permettre à l’occupant d’aménager les rigueurs d’une procédure néanmoins régulière, tantôt de protéger cet occupant contre le propriétaire qui procèderait à son expulsion de manière irrégulière ou illégale.

Il convient donc de distinguer les recours ouverts à l’expulsé selon que le propriétaire a engagé la procédure légale (A), ou s’en est totalement dispensé (B).

A/ Les recours corrélatifs à la procédure légale

1)      Les recours en cas de procédure régulière

Dans le meilleur des cas, le demandeur à l’expulsion, c’est-à-dire le propriétaire, a non seulement employé la procédure légale; mais celle-ci est en outre parfaitement respectée. Les atteintes aux droits de l’expulsé sont donc très limitées.

Néanmoins, comme tout justiciable, le défendeur à l’expulsion se voit reconnaître le droit de contester les arguments adverses en appel (a), de demander la suspension de l’exécution provisoire (b), ainsi que des délais de grâces le cas échéant (c).

a)      L’appel

L’article 543 du Code de Procédure Civile dispose que « la voie de l’appel est ouverte en toutes matières contre les jugements de première instance ». C’est le droit au double degré de juridiction qui est ainsi exprimé.

L’occupant sans droit ni titre qui est condamné à l’expulsion devant le Tribunal d’instance pourra contester les arguments adverses une nouvelle fois devant la Cour d’appel. Il utilisera ce recours également si la décision du tribunal n’accorde pas les délais de grâce qu’il avait souhaités ou s’il n’est pas satisfait de voir ordonnée l’exécution provisoire du jugement.

Il faut noter que le procès-verbal de conciliation est revêtu de l’autorité de la chose jugée à l’égard des parties et est donc insusceptible d’appel.

Il résulte des articles 528 et 538 du Code de Procédure Civile, que l’appelant dispose d’un mois à compter de la signification du jugement pour interjeter appel, à peine de forclusion.

Cependant, lorsque l’exécution provisoire a été ordonnée par le juge de première instance, l’appel n’a pas d’effet suspensif de la décision. La procédure d’expulsion pourra donc parallèlement poursuivre son cours, au risque d’aboutir à l’expulsion effective de l’occupant avant même que la Cour d’appel n’ait pu statué sur le bien fondé du titre d’expulsion.

b)      La suspension de l’exécution provisoire

Afin de remédier à ce problème et de permettre à la Cour d’appel de confirmer ou d’infirmer le jugement avant qu’il ne soit trop tard, il appartient à l’expulsé de demander la suspension de l’exécution provisoire.

Attention, il sera question plus loin du juge de l’exécution mais il importe de retenir à ce stade que celui-ci n’est pas compétent pour suspendre l’exécution provisoire ordonnée en première instance.

L’article 524 du Code de Procédure Civile attribue au Premier Président de la Cour d’appel, située dans le ressort du Tribunal d’instance, une compétence exclusive pour arrêter l’exécution provisoire, lorsque celle-ci a été ordonnée en première instance.

Il ne pourra le faire que dans deux cas :

  • Soit l’exécution provisoire ordonnée est interdite par la loi dans le litige concerné
  • Soit elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives pour le défendeur.

En matière d’expulsion, seule le deuxième cas de figure s’avère pertinent, car l’exécution provisoire n’est pas interdite, et constitue bien au contraire, un maillon nécessaire de la procédure.

L’article 524 précise que le Premier Président statue en référé, ce qui signifie que l’occupant doit prendre l’initiative d’assigner le propriétaire en référé devant Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel. La charge de la preuve du caractère excessif des conséquences entrainées par l’exécution provisoire incombe évidemment à l’occupant.

Si le Premier Président suspend l’exécution provisoire, la procédure d’expulsion sera arrêtée temporairement. Cela permet à l’occupant de préparer sa sortie, de payer ses dettes locatives, et de laisser la Cour d’appel se prononcer sur le bien fondé de l’expulsion elle-même.

c)      Les délais de grâce

Dès que le propriétaire a obtenu un titre exécutoire et fait délivrer un commandement de quitter les lieux à l’occupant, les difficultés et contestations relatives à l’exécution forcée doivent êtres portées devant le juge de l’exécution, qui reçoit de l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, une compétence exclusive pour en connaître.

Cela emporte deux conséquences :

·         Le Jex n’est pas compétent pour statuer sur la validité ni sur le dispositif du jugement de première instance, et ne peut pas non plus, on l’a vu, en suspendre l’exécution.
·         Le Jex est seul compétent pour trancher les litiges relatifs aux mesures d’exécution. A ce titre, il peut accorder à l’occupant des délais de grâce.

C’est ce dernier point qui retient l’attention. On sait que l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre d’un immeuble à usage d’habitation ne peut intervenir que deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux. On a vu également que le Tribunal d’instance peut accorder des délais supplémentaires à l’occupant lorsqu’il prononce l’expulsion. Il faut bien comprendre que le Jex a le pouvoir, au stade de l’exécution forcée du jugement, d’apprécier souverainement s’il est opportun d’accorder des délais supplémentaires à l’expulsé. Cette faculté est prévue par l’article L. 613-1 du Code de la construction et de l’habitation, dans le but d’assurer le relogement de l’expulsé « dans des conditions normales ».
Le cumul des délais ne saurait être infini, car le Jex ne peut accorder de délais inférieurs à trois mois ni supérieurs à trois ans (art. L. 613-2 du même Code).
En outre, de même que l’occupant peut cumuler l’appel et le référé en suspension de l’exécution provisoire; rien ne lui interdit de cumuler également l’appel, et parallèlement, la demande de délais de grâce, au stade de la réalisation de l’expulsion.

2)      Les recours en cas de procédure irrégulière

Lorsque le demandeur commet des erreurs dans la conduite de la procédure, il est normal d’ouvrir au défendeur le droit de faire sanctionner les irrégularités qui lui causent un grief ou qui accélèrent anormalement l’expulsion. Dès lors, l’expulsé pourra invoquer, selon les cas, l’incompétence de la juridiction saisie (a), l’irrecevabilité de l’assignation (b), la nullité du commandement de quitter les lieux (c), ou encore l’inobservation des délais légaux (d).

a)      Le déclinatoire de compétence

Lorsque la juridiction saisie est incompétente, l’article 75 du Code de Procédure Civile autorise le défendeur à l’expulsion à former un déclinatoire de compétence. Concrètement, il prendra des conclusions auprès du tribunal saisi et soulèvera une exception d’incompétence.

A titre d’exemple, il se peut que le propriétaire saisisse le TGI, qui était compétent jusque très récemment en matière d’expulsion, avant que le Tribunal d’instance ne reçoive compétence exclusive dans ce domaine. De même, le propriétaire a l’obligation de saisir le tribunal du lieu de l’immeuble occupé, à l’exclusion de tout autre.

Dés lors que le tribunal saisi est incompétent, soit à raison de sa compétence d’attribution soit à raison de sa compétence territoriale, il est loisible à l’occupant de soulever l’incompétence de la juridiction saisie. Attention, l’article 74 du même Code ordonne de soulever les exceptions d’incompétence au tout début du litige et avant tout argument de fond.

Ce moyen de défense appelle 2 commentaires, dans le cas ou le TGI est saisi au lieu du TI :

  • La procédure devant le TGI est écrite et nécessite la représentation par un avocat. Pour schématiser, on peut dire qu’elle est donc longue et coûteuse. L’occupant gagnera ainsi du temps en laissant le TGI connaître du litige, mais il supportera vraisemblablement les frais occasionnés par l’instance et les frais d’avocat.
  • La procédure devant le TI est orale. Elle est donc moins coûteuse et plus courte. La représentation par avocat est conseillée mais non obligatoire.

En conséquence, lorsque le tribunal saisi n’est pas le bon, il revient à l’occupant et à son avocat d’opérer un choix stratégique pour savoir s’il convient ou non d’appeler l’attention du juge sur son incompétence.

b)      L’irrecevabilité de l’assignation

On a vu que les bailleurs ont l’obligation particulière de faire signifier l’assignation à la fois à l’occupant sans droit ni titre et aux autorités départementales.

L’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoit que le manquement à cette obligation emporte l’irrecevabilité de la demande.

Concrètement, le propriétaire qui oublie de faire signifier l’assignation au préfet voit le juge mettre fin à l’instance : le litige ne sera pas jugé.

Si le juge peut relever d’office cette irrecevabilité, il appartient également à l’occupant de la soulever dans ses conclusions comme moyen de défense.

Le propriétaire devra alors régulariser son oubli et réintroduire une nouvelle instance, ce qui fait gagner du temps à l’occupant.

c)      La nullité du commandement de quitter les lieux

Le commandement de quitter les lieux qui ne comporterait pas les mentions obligatoires envisagées en première partie encourt la nullité.

En telle hypothèse, il appartient au défendeur de soulever une exception de nullité pour vice de forme dans ses conclusion. Conformément à l’article 114 du Code de Procédure Civile, il doit prouver un grief pour que la nullité soit prononcée.

Attention, les articles 112 et 113 de ce Code prévoient que ce moyen de défense peut être soulevé au fur et à mesure des actes de procédure – donc dès réception du commandement – mais toutes les exceptions de nullité doivent être soulevées en même temps et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

Si le Jex n’est en principe compétent que pour connaître des difficultés surgissant après la signification du commandement à l’occupant, il est par exception compétent pour connaître de la validité de ce commandement et prononcé, le cas échant, sa nullité.

Le propriétaire devra alors faire délivrer un nouveau commandement de quitter les lieux respectant les formalités requises.

d)     L’inobservation du délai de deux mois

Il existe une exception au principe selon lequel le Jex est incompétent pour ordonner la suspension de l’expulsion.

On sait qu’en matière d’expulsion d’un local à usage d’habitation, la loi prévoit un délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux avant que le propriétaire ne puisse réaliser l’expulsion.

Lorsque le propriétaire réalise l’expulsion avant ce délai, la jurisprudence décide que le Jex peut, sur saisine de l’occupant, suspendre l’exécution forcée. Il se prononcera dans ce sens chaque fois le propriétaire ne justifiera pas de ses diligences auprès du préfet pour reloger l’occupant.

Dès lors, le délai accordé sera compris entre trois mois et trois ans, et les opérations d’expulsion ne pourront reprendre qu’à l’expiration de ce délai.

Dans les cas qui viennent d’être envisagés, l’expulsé se contente de retarder l’échéance, puisqu’étant sans droit ni titre, il devra bien finir par déguerpir au terme de la procédure. En revanche, dans certaines hypothèses, l’occupant peut contester l’action du propriétaire et rester en possession du bien qu’il occupe. L’occupant fera alors échec aux droits du propriétaire. Il en va ainsi chaque fois que le propriétaire reprend possession de son bien sans employer la procédure légale d’expulsion.
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lundi 25 juillet 2011

Comment contester les honoraires d'un avocat ?

Par Guillaume Fort. Cet article résume les 3 étapes de la contestation des honoraires d'avocat: la procédure devant le bâtonnier de l'ordre des avocats (1), la contestation de sa décision devant le premier président de la Cour d'appel compétente (2) et enfin l'obtention du caractère exécutoire de la décision du bâtonnier (3).

1 La procédure ordinale

Les règlements des litiges d’honoraires entre avocats et clients doivent respecter la procédure prévue aux articles 174 et suivants du décret (n°91-1197) du 27 novembre 1991 organisant la profession d'avocat.
Il ressort, notamment, de ces règles que les contestations relatives au montant et au recouvrement des honoraires des avocats, sont soumises au bâtonnier de l'Ordre des avocats devant lequel l'avocat est inscrit, par toutes parties, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre récépissé.

Le bâtonnier accuse réception de la réclamation et informe l'intéressé que, faute de décision dans le délai de 4 mois, il lui appartiendra de saisir le premier président de la Cour d'appel compétente territorialement dans le délai d'un mois. Le bâtonnier doit recueillir préalablement les observations de l'avocat et de la partie avant de rendre sa décision dans les quatre mois (délai pouvant être prorogé par décision motivée du bâtonnier).

Cette dernière est notifiée, dans les 15 jours de sa date, à l'avocat et à la partie, par le secrétaire de l'ordre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La lettre de notification mentionne, à peine de nullité, le délai et les modalités du recours.

2 La contestation de la décision du bâtonnier devant le premier président de la Cour d’appel.

Le premier président est saisi par l’avocat ou la partie, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans un délai d’un mois.
Si la partie se trouve à l’étranger, ce délai est prorogé de deux mois en application de l’article 643 du Code de procédure civile.

L’avocat et la partie sont convoqués, au moins 8 jours à l’avance, par le greffier en chef, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le premier président les entend contradictoirement en chambre du conseil puis rend son ordonnance. Celle-ci est notifié par le greffier en chef par lettre RAR et est susceptible de recours devant la Cour de cassation.

(Attention : si la contestation porte sur les honoraires du bâtonnier, l’action est portée devant le président du Tribunal de grande instance).

3 L’obtention du caractère exécutoire de la décision du bâtonnier

La décision du bâtonnier n’est pas exécutoire de plein droit comme une décision judiciaire mais peut être rendue exécutoire par ordonnance du président du tribunal de grande instance.
Lorsque la décision prise par le bâtonnier n'a pas été déférée au premier président de la Cour d'appel, elle peut être rendue exécutoire par ordonnance du président du Tribunal de grande instance à la requête, soit de l'avocat, soit de la partie (article 178 du décret précité)

La décision du bâtonnier, dès lors qu’elle a été déclaré définitive et exécutoire en France, peut être exécutée dans un autre pays européen dès lors que le requérant dispose d’un titre exécutoire européen.
La décision relative à une créance incontestée est certifiée en tant que titre exécutoire européen par l'État membre d'origine moyennant certaines conditions bien précises. La certification est effectuée par l'octroi d'un formulaire type. Par ailleurs, le créancier doit fournir aux autorités chargées de l'exécution dans l'État membre d'exécution:
  • une expédition de la décision;
  • une expédition du certificat de titre exécutoire européen;
  • si nécessaire, une transcription du certificat de titre exécutoire européen ou une traduction de celui-ci dans la langue officielle de l'État membre d'exécution ou une autre langue que cet État accepte dans ce contexte.

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mercredi 22 juin 2011

L'expulsion de l'occupant sans droit ni titre (2/4)

2ème partie de l'exposé de Julien Truc-Hermel sur l'expulsion de l'occupant sans droit ni titre

B/ La signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux

1) Le contenu du commandement d’avoir à quitter les lieux

Le commandement de quitter les lieux doit contenir, à peine de nullité, trois séries de mentions obligatoires.

En premier lieu, le commandement d’avoir à libérer les locaux est avant tout un acte d’huissier et doit
ainsi comporter les mentions requises par l’article 648 du Code de Procédure Civile qui sont communes à tous les actes d’huissier.

En deuxième lieu, le commandement doit encore comporter :
• L'indication du titre exécutoire en vertu duquel l'expulsion est poursuivie;
• La désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes, délais et toutes contestations relatives à l'exécution des opérations d'expulsion;
• L'indication de la date précise (la formule « sans délai » étant à proscrire) à partir de laquelle les locaux devront être libérés;
• L'avertissement qu'à compter de cette date il pourra être procédé à l'expulsion forcée du débiteur ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef

En troisième lieu, le local affecté à l’habitation principale étant spécifiquement protégé, il convient encore de reproduire intégralement dans l’acte l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991 ainsi que les articles L. 613-1 à L. 613-5 du Code de la construction et de l'habitation.

2) Les formalités de signification du commandement

Le commandement doit être signifié par voie d’huissier à l’occupant. Il peut faire l’objet d’une signification concomitante à celle du jugement ou être signifié séparément.
Il est nécessaire que l’acte soit délivré à la personne expulsée au domicile de cette dernière

Il arrive que l’une des personnes visées par l’expulsion soit partie sans laisser d’adresse. En telle hypothèse, l’huissier dressera procès-verbal de ses recherches sur le domicile de la personne disparue, en vertu de l’article 659 du Code de Procédure Civile, afin de rendre l’acte opposable à celle-ci.

En revanche, en cas d’absence de l’expulsé, le législateur interdit à l’huissier en cette matière de signifier le commandement à domicile élu (cabinet avocat, parent).
L'article 61 de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991 précise qu'en matière d'expulsion de personnes non dénommées, le commandement d'avoir à libérer les locaux est remis au parquet à toutes fins.
Il appartient alors à l'huissier de justice de signifier ce commandement au parquet du lieu de situation de l'immeuble.

3) Les formalités subséquentes à la signification du commandement

L'article 62, alinéa 4, de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991, modifié par l'article 117 de la loi no 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions, impose à l'huissier de justice chargé de la signification du commandement, d'informer le préfet du département afin d’envisager la demande de relogement de l'expulsé.

L'article 197 du décret no 92-755 du 31 juillet 1992 précise que l’huissier doit joindre à son envoi :
• la copie du commandement de quitter les lieux,
• et, dans la mesure du possible, tous renseignements relatifs à l'occupant dont l'expulsion est poursuivie ainsi qu'aux personnes vivant habituellement avec lui.

4) La réalisation de l’expulsion

Sous réserve des délais de grâce éventuellement accordés par le juge, l'expulsion peut en principe être mise en œuvre à l'expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, aux termes de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991.

Le juge peut néanmoins, en vertu d’une décision spéciale et motivée, réduire ou supprimer le délai dans les cas suivants :
• lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait,
• lorsque la procédure de relogement n'a pas été suivie du fait du locataire.

Il peut également le proroger pour une durée maximale de trois mois « lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques »
En outre, la réalisation de l’expulsion est encore encadrée par la loi du 9 juillet 1991.

En premier lieu, aucune expulsion ne peut être effectuée un dimanche ou un jour férié, sauf en cas de nécessité et en vertu d'une autorisation spéciale du juge.
En deuxième lieu, aucune mesure d'exécution ne peut être commencée avant 6 heures et après 21 heures. Toute expulsion mise en œuvre avant 21 heures pourra néanmoins se poursuivre en dehors de ces horaires.
En dernier lieu, l’article L. 613-3 du Code de la construction et de l'habitation prévoit une trêve hivernale entre le 1er novembre de chaque année et le 15 mars de l'année suivante.

Cette dernière protection ne bénéficie toutefois pas à l’occupant dans les cas suivants :
• Lorsque le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille,
• Lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les lieux par voie de fait,
• Lorsque le local est situé dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril,
• Lorsqu'il s'agit de locaux occupés par des étudiants qui cessent de satisfaire aux conditions en raison desquelles le logement a été mis à disposition.

Après avoir dressé les différentes étapes de la procédure, parfois tortueuse, de l’occupant sans droit ni titre ; il convient d’aborder les recours dont l’expulsé peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire qui négligerait en tout ou partie la procédure légale d’expulsion.

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mardi 14 juin 2011

L'expulsion de l'occupant sans droit ni titre (1/4)

Par Julien Truc-Hermel. Un impayé de loyer, l’adjudication de l’immeuble à un tiers, l’intrusion d’un « squatter », ou bien le décès du concubin ou du parent propriétaire du logement ; nombreuses sont les situations malheureuses de la vie courante, qui peuvent conduire un individu à se retrouver d’un jour à l’autre, volontairement ou non, occupant d’un logement sans droit ni titre.
Or, dans un système juridique très protecteur de la propriété privée, le locataire dont le bail vient d’être résilié, le particulier dont le bien vient d’être saisi, et plus généralement tout individu qui ne justifie pas d’un titre l’autorisant à occuper les lieux, voit aussitôt planer sur lui le spectre de l’expulsion par le véritable propriétaire du logement.

En effet, parmi les mesures d’exécution forcée que compte le droit français, l’expulsion, que Gérard CORNU définit comme « l'action de faire sortir une personne, au besoin par la force, d'un lieu où elle se trouve sans droit », constitue certainement celle qui emporte les conséquences humaines et sociales les plus graves, eu égard à la situation de précarité à laquelle elle conduit l’expulsé, spécialement lorsqu’il s’agit de l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale.
C’est aussi au sujet de l’expulsion que se pose avec le plus d’acuité la question de l’équilibre entre deux droits fondamentaux de notre société.

D’un côté, le droit à la propriété privée, défini par l’article 544 du Code civil, comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », autorise son titulaire à se protéger contre l’intrusion des tiers, fusse-t-elle minime.
De l’autre côté, la reconnaissance croissante du droit de chaque individu à vivre dignement s’accompagne depuis plusieurs années d’une lutte active contre la précarité du logement, avec des mesures telles que le droit au logement opposable ou le droit à un logement décent.

Comment concilier ces libertés apparemment contradictoires ? C’est la mission que s’est donné le législateur, en instaurant une procédure légale d’expulsion très encadrée.
La loi no 91-650 du 9 juillet 1991, portant réforme des procédures civiles d'exécution et son décret d’application no 92-755 du 31 juillet 1992 permettent ainsi à tout propriétaire d’obtenir le départ forcé de l’occupant sans droit ni titre, mais sous réserve de respecter une procédure précise en plusieurs étapes. Cette procédure est encore plus stricte lorsqu’il s’agit d’un local affecté à l’habitation principale.

Les développements qui suivent seront précisément consacrés au contentieux privé de l’expulsion, ce qui exclut les expropriations pour cause d'utilité publique. Plus précisément, l’analyse portera sur le cas d’expulsion le plus fréquent, à savoir l’expulsion du local affecté à l’habitation principale.
Dès lors, dans le souci d’informer sur leurs droits, tant les propriétaires que les occupants irréguliers, l’étude présentera d’abord la procédure à suivre pour obtenir l’expulsion d’un individu (I), puis les recours ouverts à l’individu qui serait expulsé de manière non conforme à la procédure légale (II).

I/ La procédure légale d’expulsion

La procédure légale d’expulsion est prévue par article 61 de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991, qui dispose :
« Sauf disposition spéciale, l'expulsion ou l'évacuation d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux».

Cette disposition réserve le cas des dispositions spéciales, qui correspondent aux arrêtés préfectoraux d’interdiction d’habiter en cas de péril grave.
En dehors de ces cas, l’article précité fixe les étapes à respecter au cours de la procédure de droit commun, à savoir l’obtention d’un titre exécutoire (A) et la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux (B).

A/ L’obtention d’un titre exécutoire

1) La nature du titre

L’article 61 subordonne l’expulsion de l’occupant à l’obtention d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation.
Ainsi, le texte limite fortement les titres de nature à emporter l’expulsion.

a) Les décisions de justice

Il faut entendre par « décision de justice », les décisions contradictoires rendues par les juridictions civiles ou administratives françaises.
Il importe donc que la décision ait été prise suite à un débat contradictoire entre le propriétaire du lieu et l’occupant sans droit.

Cela exclut ainsi toutes les ordonnances prises sur requête qui ne sont pas contradictoires car le défendeur n’est pas appelé à s’expliquer.
En revanche, dès lors que la décision est rendue contradictoirement, il peut s'agir des décisions rendues au fond ou par le juge des référés.

Le Tribunal compétent est le Tribunal d'instance, qui « connaît des actions aux fins d'expulsion des occupants sans droit ni titre des immeubles à usage d'habitation », aux termes de l’article R. 221-5 du Code de l’Organisation Judiciaire.
Le juge territorialement compétent est celui du lieu dans lequel sont situés les biens à savoir l'immeuble occupé.

Les arrêts rendus suite à l’appel interjeté contre les jugements du Tribunal d'Instance sont également de nature à permettre l’expulsion.

b) Le Procès-verbal de conciliation

Les parties peuvent choisir de se concilier elles-mêmes afin d’éviter le contentieux judiciaire, ou bien choisir la conciliation en cours de procès sur invitation du juge.
Il peut s’agir par exemple de prévoir entre le bailleur et son locataire un délai de paiement supplémentaire du loyer, au-delà duquel le bailleur pourra procéder à l’expulsion de son débiteur défaillant.

Dans tous les cas, la teneur de cet accord doit être constatée dans un procès-verbal signé à la fois par le juge et par les parties, conformément à l’article 130 du Code de Procédure Civile.
Un extrait du Procès-verbal peut ensuite être délivré par le juge à chacune des parties.
Si la conciliation intervient avant tout procès, il revient au juge du Tribunal d'Instance de signer le Procès-verbal de conciliation.
S’agissant d’un accord de volonté entre les parties, ce Procès-verbal n’est pas susceptible d’une voie de recours comme l’appel, à la différence des jugements.

2) Obligations spécifiques aux bailleurs

a) Obligations du bailleur

La loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose, en son article 24 que :
« L'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant la date de l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ».

Dans le cas où le propriétaire qui saisit le Tribunal d'Instance est un bailleur, il doit donc demander à l’huissier de signifier l’assignation non seulement à son locataire, mais encore aux autorités départementales, afin que celles-ci puissent étudier les possibilités de relogement.
Cette disposition commune à tous les bailleurs est sanctionnée, en cas d'omission de cette formalité, par l'irrecevabilité de la demande.

b) Obligations des organismes bailleurs

En sus de cette formalité, les organismes sociaux (organismes d'HLM, SA d'HLM, etc.) sont tenus par l’article 115 de la loi no 98-657 du 29 juillet 1998 de respecter un délai de trois mois entre la saisine de la commission destinée à étudier le versement de l’APL en cas de rupture de paiement des loyers et l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail ; à moins que la commission ne se prononce dans ce délai.

3) Les caractères du titre

a) La constatation de l’occupation sans droit ni titre

La décision rendue sur assignation au fond ou en réfère, ou bien le Procès-verbal de conciliation doit constater que l’occupant à perdu son droit à rester dans les lieux.
Dans le cas du bail, par exemple, le bailleur demandera la résiliation du bail ou l’acquisition de la clause résolutoire.
Autre exemple, si le propriétaire qui hébergeait son concubin à titre gracieux décède, l’héritier demandera au juge de constater le transfert de propriété du bien à son profit et l’absence de lien de droit entre l’occupant survivant et le défunt.
Il appartient bien évidemment à celui qui se prétend propriétaire des lieux de le prouver.

b) Le prononcé de l’expulsion

La décision doit impérativement prononcer expressément l’expulsion dans son dispositif, sous peine d’être inefficace. Il appartient donc au propriétaire de demande au juge de se prononcer sur l’expulsion, car celle-ci ne peut être déduite des motifs de la décision, même favorables au demandeur.
Lorsque le propriétaire est titulaire d’une décision constatant l’occupation irrégulière mais ne prononçant pas l’expulsion, soit parce que le juge n’a pas été saisi de cette demande, soit parce que celui-ci a omis de statuer sur la question, le détenteur du titre imparfait a plusieurs option.
Il peut d’abord solliciter le juge des référés compétent afin que celui ci ordonne l'expulsion, si cette dernière n'a pas été initialement demandée.

Il peut aussi déposer une requête en omission de statuer, en vertu de l’article 463 du Code de Procédure Civile, auprès du juge qui a rendu la décision si la mesure d'expulsion avait été initialement demandée et si le juge a omis de statuer sur ce chef.
Enfin, lorsque les termes de la décision initiale sont ambigus, il est possible de déposer une requête en interprétation, conformément à l’article 461 du Code de Procédure Civile.

c) La force exécutoire de la décision

Pour pouvoir être mise à exécution, la décision d'expulsion doit être assortie de l’exécution provisoire.
L’ordonnance de référé est par nature assortie de l’exécution provisoire.
S’agissant d’une décision rendue au fond, il appartient au propriétaire de demander au juge l’exécution provisoire du jugement à intervenir lors des débats.
La décision devient automatiquement exécutoire car définitive, si aucun recours n’est exercé dans le délai imparti (appel, cassation, tierce opposition).
Dés lors qu’elle est assortie de l’exécution provisoire, la décision produit ses effets même en cas d’appel, car ce recours n’est pas suspensif.

Dans le cas du Procès-verbal de conciliation, c’est la signature des parties et du juge qui lui confère son caractère exécutoire. Rappelons qu’il est insusceptible de recours. Au stade de la force exécutoire du jugement ou du Procès-verbal, il convient de souligner que le titre doit concerner l’ensemble des occupants du lieu. A titre d’exemple, lorsque les lieux sont occupés par des colocataires, chacun d’entre eux doit être mentionné dans le titre, quand bien même un seul d’entre eux est signataire du bail. De même, dans le cas d’époux, de pacsés ou de concubins, lorsque le locataire (ou autre titulaire d’un droit d’occupation) perd son droit d’occupation des lieux, il appartient au propriétaire de poursuivre également l’autre occupant des lieux qui était hébergé gracieusement par ledit locataire. Sinon, la décision sera inopposable à l’occupant non locataire.

Enfin, il arrive que le juge accorde dans sa décision des délais de grâce à l’occupant. Ladite décision, même assortie de la force exécutoire, ne sera dans ce cas applicable qu’à l’issue de ce délai.
Très souvent, le juge conditionne ces délais de grâce à des obligations à la charge de l'occupant qui, tant qu'elles sont respectées, empêchent la poursuite de la procédure.
Dès lors que le propriétaire a réussi à obtenir un titre exécutoire, il doit encore procéder à la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux à l’adresse de l’occupant. Cet acte constitue la dernière étape avant l’expulsion mais demeure indispensable, quand bien même la personne aurait déjà libéré les lieux pendant la procédure.

Ne manquez pas la seconde partie de cet article à paraître très prochainement!




 
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