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mardi 14 juin 2011

L'expulsion de l'occupant sans droit ni titre (1/4)

Par Julien Truc-Hermel. Un impayé de loyer, l’adjudication de l’immeuble à un tiers, l’intrusion d’un « squatter », ou bien le décès du concubin ou du parent propriétaire du logement ; nombreuses sont les situations malheureuses de la vie courante, qui peuvent conduire un individu à se retrouver d’un jour à l’autre, volontairement ou non, occupant d’un logement sans droit ni titre.
Or, dans un système juridique très protecteur de la propriété privée, le locataire dont le bail vient d’être résilié, le particulier dont le bien vient d’être saisi, et plus généralement tout individu qui ne justifie pas d’un titre l’autorisant à occuper les lieux, voit aussitôt planer sur lui le spectre de l’expulsion par le véritable propriétaire du logement.

En effet, parmi les mesures d’exécution forcée que compte le droit français, l’expulsion, que Gérard CORNU définit comme « l'action de faire sortir une personne, au besoin par la force, d'un lieu où elle se trouve sans droit », constitue certainement celle qui emporte les conséquences humaines et sociales les plus graves, eu égard à la situation de précarité à laquelle elle conduit l’expulsé, spécialement lorsqu’il s’agit de l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale.
C’est aussi au sujet de l’expulsion que se pose avec le plus d’acuité la question de l’équilibre entre deux droits fondamentaux de notre société.

D’un côté, le droit à la propriété privée, défini par l’article 544 du Code civil, comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », autorise son titulaire à se protéger contre l’intrusion des tiers, fusse-t-elle minime.
De l’autre côté, la reconnaissance croissante du droit de chaque individu à vivre dignement s’accompagne depuis plusieurs années d’une lutte active contre la précarité du logement, avec des mesures telles que le droit au logement opposable ou le droit à un logement décent.

Comment concilier ces libertés apparemment contradictoires ? C’est la mission que s’est donné le législateur, en instaurant une procédure légale d’expulsion très encadrée.
La loi no 91-650 du 9 juillet 1991, portant réforme des procédures civiles d'exécution et son décret d’application no 92-755 du 31 juillet 1992 permettent ainsi à tout propriétaire d’obtenir le départ forcé de l’occupant sans droit ni titre, mais sous réserve de respecter une procédure précise en plusieurs étapes. Cette procédure est encore plus stricte lorsqu’il s’agit d’un local affecté à l’habitation principale.

Les développements qui suivent seront précisément consacrés au contentieux privé de l’expulsion, ce qui exclut les expropriations pour cause d'utilité publique. Plus précisément, l’analyse portera sur le cas d’expulsion le plus fréquent, à savoir l’expulsion du local affecté à l’habitation principale.
Dès lors, dans le souci d’informer sur leurs droits, tant les propriétaires que les occupants irréguliers, l’étude présentera d’abord la procédure à suivre pour obtenir l’expulsion d’un individu (I), puis les recours ouverts à l’individu qui serait expulsé de manière non conforme à la procédure légale (II).

I/ La procédure légale d’expulsion

La procédure légale d’expulsion est prévue par article 61 de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991, qui dispose :
« Sauf disposition spéciale, l'expulsion ou l'évacuation d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux».

Cette disposition réserve le cas des dispositions spéciales, qui correspondent aux arrêtés préfectoraux d’interdiction d’habiter en cas de péril grave.
En dehors de ces cas, l’article précité fixe les étapes à respecter au cours de la procédure de droit commun, à savoir l’obtention d’un titre exécutoire (A) et la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux (B).

A/ L’obtention d’un titre exécutoire

1) La nature du titre

L’article 61 subordonne l’expulsion de l’occupant à l’obtention d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation.
Ainsi, le texte limite fortement les titres de nature à emporter l’expulsion.

a) Les décisions de justice

Il faut entendre par « décision de justice », les décisions contradictoires rendues par les juridictions civiles ou administratives françaises.
Il importe donc que la décision ait été prise suite à un débat contradictoire entre le propriétaire du lieu et l’occupant sans droit.

Cela exclut ainsi toutes les ordonnances prises sur requête qui ne sont pas contradictoires car le défendeur n’est pas appelé à s’expliquer.
En revanche, dès lors que la décision est rendue contradictoirement, il peut s'agir des décisions rendues au fond ou par le juge des référés.

Le Tribunal compétent est le Tribunal d'instance, qui « connaît des actions aux fins d'expulsion des occupants sans droit ni titre des immeubles à usage d'habitation », aux termes de l’article R. 221-5 du Code de l’Organisation Judiciaire.
Le juge territorialement compétent est celui du lieu dans lequel sont situés les biens à savoir l'immeuble occupé.

Les arrêts rendus suite à l’appel interjeté contre les jugements du Tribunal d'Instance sont également de nature à permettre l’expulsion.

b) Le Procès-verbal de conciliation

Les parties peuvent choisir de se concilier elles-mêmes afin d’éviter le contentieux judiciaire, ou bien choisir la conciliation en cours de procès sur invitation du juge.
Il peut s’agir par exemple de prévoir entre le bailleur et son locataire un délai de paiement supplémentaire du loyer, au-delà duquel le bailleur pourra procéder à l’expulsion de son débiteur défaillant.

Dans tous les cas, la teneur de cet accord doit être constatée dans un procès-verbal signé à la fois par le juge et par les parties, conformément à l’article 130 du Code de Procédure Civile.
Un extrait du Procès-verbal peut ensuite être délivré par le juge à chacune des parties.
Si la conciliation intervient avant tout procès, il revient au juge du Tribunal d'Instance de signer le Procès-verbal de conciliation.
S’agissant d’un accord de volonté entre les parties, ce Procès-verbal n’est pas susceptible d’une voie de recours comme l’appel, à la différence des jugements.

2) Obligations spécifiques aux bailleurs

a) Obligations du bailleur

La loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose, en son article 24 que :
« L'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant la date de l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ».

Dans le cas où le propriétaire qui saisit le Tribunal d'Instance est un bailleur, il doit donc demander à l’huissier de signifier l’assignation non seulement à son locataire, mais encore aux autorités départementales, afin que celles-ci puissent étudier les possibilités de relogement.
Cette disposition commune à tous les bailleurs est sanctionnée, en cas d'omission de cette formalité, par l'irrecevabilité de la demande.

b) Obligations des organismes bailleurs

En sus de cette formalité, les organismes sociaux (organismes d'HLM, SA d'HLM, etc.) sont tenus par l’article 115 de la loi no 98-657 du 29 juillet 1998 de respecter un délai de trois mois entre la saisine de la commission destinée à étudier le versement de l’APL en cas de rupture de paiement des loyers et l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail ; à moins que la commission ne se prononce dans ce délai.

3) Les caractères du titre

a) La constatation de l’occupation sans droit ni titre

La décision rendue sur assignation au fond ou en réfère, ou bien le Procès-verbal de conciliation doit constater que l’occupant à perdu son droit à rester dans les lieux.
Dans le cas du bail, par exemple, le bailleur demandera la résiliation du bail ou l’acquisition de la clause résolutoire.
Autre exemple, si le propriétaire qui hébergeait son concubin à titre gracieux décède, l’héritier demandera au juge de constater le transfert de propriété du bien à son profit et l’absence de lien de droit entre l’occupant survivant et le défunt.
Il appartient bien évidemment à celui qui se prétend propriétaire des lieux de le prouver.

b) Le prononcé de l’expulsion

La décision doit impérativement prononcer expressément l’expulsion dans son dispositif, sous peine d’être inefficace. Il appartient donc au propriétaire de demande au juge de se prononcer sur l’expulsion, car celle-ci ne peut être déduite des motifs de la décision, même favorables au demandeur.
Lorsque le propriétaire est titulaire d’une décision constatant l’occupation irrégulière mais ne prononçant pas l’expulsion, soit parce que le juge n’a pas été saisi de cette demande, soit parce que celui-ci a omis de statuer sur la question, le détenteur du titre imparfait a plusieurs option.
Il peut d’abord solliciter le juge des référés compétent afin que celui ci ordonne l'expulsion, si cette dernière n'a pas été initialement demandée.

Il peut aussi déposer une requête en omission de statuer, en vertu de l’article 463 du Code de Procédure Civile, auprès du juge qui a rendu la décision si la mesure d'expulsion avait été initialement demandée et si le juge a omis de statuer sur ce chef.
Enfin, lorsque les termes de la décision initiale sont ambigus, il est possible de déposer une requête en interprétation, conformément à l’article 461 du Code de Procédure Civile.

c) La force exécutoire de la décision

Pour pouvoir être mise à exécution, la décision d'expulsion doit être assortie de l’exécution provisoire.
L’ordonnance de référé est par nature assortie de l’exécution provisoire.
S’agissant d’une décision rendue au fond, il appartient au propriétaire de demander au juge l’exécution provisoire du jugement à intervenir lors des débats.
La décision devient automatiquement exécutoire car définitive, si aucun recours n’est exercé dans le délai imparti (appel, cassation, tierce opposition).
Dés lors qu’elle est assortie de l’exécution provisoire, la décision produit ses effets même en cas d’appel, car ce recours n’est pas suspensif.

Dans le cas du Procès-verbal de conciliation, c’est la signature des parties et du juge qui lui confère son caractère exécutoire. Rappelons qu’il est insusceptible de recours. Au stade de la force exécutoire du jugement ou du Procès-verbal, il convient de souligner que le titre doit concerner l’ensemble des occupants du lieu. A titre d’exemple, lorsque les lieux sont occupés par des colocataires, chacun d’entre eux doit être mentionné dans le titre, quand bien même un seul d’entre eux est signataire du bail. De même, dans le cas d’époux, de pacsés ou de concubins, lorsque le locataire (ou autre titulaire d’un droit d’occupation) perd son droit d’occupation des lieux, il appartient au propriétaire de poursuivre également l’autre occupant des lieux qui était hébergé gracieusement par ledit locataire. Sinon, la décision sera inopposable à l’occupant non locataire.

Enfin, il arrive que le juge accorde dans sa décision des délais de grâce à l’occupant. Ladite décision, même assortie de la force exécutoire, ne sera dans ce cas applicable qu’à l’issue de ce délai.
Très souvent, le juge conditionne ces délais de grâce à des obligations à la charge de l'occupant qui, tant qu'elles sont respectées, empêchent la poursuite de la procédure.
Dès lors que le propriétaire a réussi à obtenir un titre exécutoire, il doit encore procéder à la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux à l’adresse de l’occupant. Cet acte constitue la dernière étape avant l’expulsion mais demeure indispensable, quand bien même la personne aurait déjà libéré les lieux pendant la procédure.

Ne manquez pas la seconde partie de cet article à paraître très prochainement!




 

11 commentaires:

Ould-djelloul a dit…

Bonjour à toutes et à tous,

J'ai besoin d 'aide!!!!! voici mon problème j'ai hébergé ma soeur quelques semaines, je suis parti en déplacement et a mon retour je n'avais plus accès a mon logement. J'ai donc fais appel au hlm en leur expliquants la situation et rien. J'ai donc résilié mon bail mais l’état des lieux n'as pas pu être fait car ma soeur ns a pas laissé entre dans le logement après 18 mois de squatte ma soeur est enfin parti, elle a remis les clefs aux hlm et maintenant ils me réclame 10000€ de loyer de retard. Je ne peux pas et je ne veux pas payer cette somme en sachant que je ne vivais plus ds ce logement.
Les hlm on entamé des procédures contre moi, que puis-je faire aidez-moi svp !!!!!!!!!

Qing Cai a dit…

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