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jeudi 25 août 2011

L'expulsion de l'occupant sans droit ni titre (4/4)

Quatrième et dernière partie de l'exposé de Julien Truc-Hermel sur l'expulsion de l'occupant sans droit ni titre

B/ Les recours corrélatifs à l’absence de procédure légale

1) L’action en complainte en cas de défaut de titre

Il arrive que le propriétaire d’un bien occupé sans droit ni titre par un tiers veuille faire cesser immédiatement l’occupation, en délivrant un commandement de quitter les lieux à l’occupant.

Dans ce cas, le propriétaire s’affranchit de la procédure légale, en ce qu’il ne dispose d’aucun titre préalable au sens de la loi (décision contradictoire ou PV de conciliation), pour délivrer ledit commandement. Parfois encore, le propriétaire croit agir sur le fondement d’un titre, mais celui-ci ne satisfait pas davantage aux exigences légales (une requête ou un titre non revêtu de l’exécution provisoire ou se contentant de viser la clause résolutoire sans prononcer expressément l’expulsion etc.).

L’occupant se voit alors expulsé sans aucune justification. Or, bien que n’ayant aucun droit sur l’immeuble qu’il occupe, ce dernier est pourtant possesseur du bien. En exerçant sur la chose tout à la fois une maîtrise matérielle et une intention de se comporter à son égard comme le véritable propriétaire, l’occupant jouit du statut de possesseur de l’immeuble. A ce titre, il est fondé à se défendre contre une expulsion illégale.

En effet, l’article 1264 du Code de Procédure Civile régit les actions possessoires, au nombre desquelles figure l’action en complainte.

Cette action est notamment ouverte à l’occupant sans droit ni titre qui possède le bien depuis au moins un an, et qui subit un trouble possessoire. Il faut entendre trouble possessoire tout acte matériel ou juridique, émanant notamment du propriétaire, qui contredit la possession du possesseur et implique une contestation du droit celui-ci à jouir de l’immeuble.

Conformément à cette définition, le propriétaire qui poursuit l’expulsion d’un occupant sans passer par la procédure légale commet à l’encontre de l’occupant un trouble possessoire.

Ce denier peut donc agir en justice par le biais de l’action en complainte dans l’année du trouble, pour faire constater le trouble possessoire et obtenir sa cessation.

L’article 1267 du même Code dispose que « Le défendeur au possessoire ne peut agir au fond qu’après avoir mis fin au trouble ». Concrètement, lorsque l’occupant dénonce en justice l’illégalité de l’expulsion, le propriétaire devra arrêter l’expulsion et tout reprendre à zéro en employant cette fois-ci la procédure légale, ce qui va laisser l’occupant respirer un peu en attendant d’être assigné au fond.

2) L’action en réintégration en cas de voie de fait

Enfin, comble de l’indélicatesse, le propriétaire récupère son bien par la violence, en mettant l’occupant dehors de ses propres mains.

Ici, le propriétaire va plus loin que le non-respect de la procédure, il dépossède l’occupant de son immeuble par voie de fait.

Pour répondre à une telle atteinte, l’occupant dispose de deux actions distinctes. La première est l’action en réintégration (a), la seconde est le référé possessoire (b).

a) L’action en réintégration

L’action en réintégration est prévue par l’article 1264 du Code de Procédure Civile :

« L’action en réintégration contre l’auteur d’une voie de fait peut être exercée alors même que la victime de la dépossession possédait ou détenait depuis moins d’un an. »

Cette disposition requiert la preuve d’une situation de possession de la victime et d’une voie de fait à l’encontre de cette possession.

Les juges du fond doivent donc d'abord rechercher si le demandeur à l'action en réintégration est bien possesseur du fond. Ensuite, la voie de fait sur la personne ou le bien s’entend d’une destruction d'une clôture, obstruction d'un chemin, empiètement, pose de cadenas etc. Cette dépossession violente englobe « toute voie de fait grave, positive, telle qu'on ne pourrait la commettre sans blesser la sécurité et la protection que chaque individu en société a le droit d'attendre de la force des lois et sans compromettre ainsi la paix sociale » (Cass. req., 28 déc. 1828 ; Cass. req., 22 févr. 1888).

Pour justifier l’action en réintégration, cette voie de fait doit engendrer une véritable dépossession et pas seulement un trouble possessoire. Il doit s'agir d'un acte matériel et pas seulement juridique, qui crée un obstacle permanent à la possession, en sorte que le possesseur ou le détenteur ne puisse reprendre son bien sans rencontrer un empêchement matériel : occupation du fonds ou obstruction, destruction d'un mur, arrachage de plantations ou d'arbres, etc.

Dés lors que ces conditions sont réunies, l’action peut être engagée par l’occupant dans l’année du trouble, sans qu’il soit besoin de justifier d’une possession supérieure à un an.

L’action en réintégration relève de la compétence exclusive du Tribunal de Grande Instance, ainsi que le prévoit l’article R. 211-4 du Code de l’organisation judiciaire.

 « Le Tribunal de Grande Instance a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles les matières suivantes :

[…] 5° Actions immobilières pétitoires et possessoires […]. »

Elle peut être engagée sur assignation ou sur requête, ainsi que l’autorise l’article 812 du Code de Procédure Civile, et plus particulièrement son alinéa 2 :

 « [Le Président du Tribunal de grande instance] peut également ordonner sur requête toutes mesures urgentes lorsque les circonstances exigent qu’elles ne soient pas prises contradictoirement. »

La conséquence de cette action, en cas de succès est très importante. Elle remet l’occupant expulsé par voie de fait en possession des lieux à la place du propriétaire, lequel n’a plus qu’à employer ….. la procédure légale, en effet.

b) Le référé possessoire

Mais la Cour de cassation admet désormais la voie plus originale du « référé possessoire », en cas de voie de fait.

Elle a ainsi admis que le juge des référés ordonne le rétablissement du demandeur dans la jouissance paisible de son bien, en application de l'article 848 du Code de procédure civile, dès lors qu'il constate l'existence d'un différend et l'urgence qui s'attache à arrêter le trouble que subissent les demandeurs et qu'il ne se prononce pas sur l'action possessoire (Cass. 3e civ., 22 mars 1995).

Il peut également l'imposer en vertu des articles 809, alinéa 1er, et 849 du Code de procédure civile, « même en présence d'une contestation sérieuse », s'il s'agit de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite (Cass. ass. plén., 28 juin 1996).

Attention, la jurisprudence consacre l'indépendance des conditions et des effets du référé par rapport au régime des actions possessoires (Cass. 3e civ., 24 févr. 1999; Cass. 3e civ., 3 déc. 2003).

Autrement dit, il faut se cantonner à examiner les conditions posées par les textes fondant la compétence du juge des référés, sans viser les textes spécifiques aux actions possessoires.

Sinon, la Cour de cassation n'hésite pas à censurer le juge des référés quand il statue selon les règles des actions possessoires, au lieu de s'en tenir aux règles qui lui sont propres et quand il se prononce sur le bénéfice de la protection possessoire (Cass. 3e civ., 15 mai 2008).

En conclusion, il convient d’insister sur le fait que l’étude ne traite que du contentieux civil de l’expulsion portant sur un immeuble à usage d’habitation. D’autres règles sont ainsi susceptibles de s’appliquer en cas d’infraction pénale commise par l’occupant ou le propriétaire ou encore en cas d’expulsion pour cause d’utilité publique. En revanche, il faut savoir que les règles d’expulsion applicables aux immeubles à usage commercial sont globalement similaires et moins contraignantes. Pour finir que retenir de cette étude ? Que vous ont été présentées, sans en garantir l’exhaustivité, les différentes « boîtes à outils » juridiques dont disposent les propriétaires et les occupants sans droit ni titre, pour assurer la défense de leurs droits respectifs.


»»  Lire la suite

samedi 6 août 2011

L'expulsion de l'occupant sans droit ni titre (3/4)

3ème partie de l'exposé de Julien Truc-Hermel sur l'expulsion de l'occupant sans droit ni titre

II/ Les recours de l’occupant expulsé irrégulièrement

L’occupant sans droit ni titre, bien qu’en situation irrégulière au regard de la loi et du droit de propriété, doit tout de même être traité au cours de la procédure d’expulsion avec le respect dévolu à tout individu, eu égard à sa dignité de personne humaine.
C’est en considération de ces valeurs que la loi ouvre à l’expulsé différents recours, dont les finalités sont diverses. Il s’agira tantôt de permettre à l’occupant d’aménager les rigueurs d’une procédure néanmoins régulière, tantôt de protéger cet occupant contre le propriétaire qui procèderait à son expulsion de manière irrégulière ou illégale.

Il convient donc de distinguer les recours ouverts à l’expulsé selon que le propriétaire a engagé la procédure légale (A), ou s’en est totalement dispensé (B).

A/ Les recours corrélatifs à la procédure légale

1)      Les recours en cas de procédure régulière

Dans le meilleur des cas, le demandeur à l’expulsion, c’est-à-dire le propriétaire, a non seulement employé la procédure légale; mais celle-ci est en outre parfaitement respectée. Les atteintes aux droits de l’expulsé sont donc très limitées.

Néanmoins, comme tout justiciable, le défendeur à l’expulsion se voit reconnaître le droit de contester les arguments adverses en appel (a), de demander la suspension de l’exécution provisoire (b), ainsi que des délais de grâces le cas échéant (c).

a)      L’appel

L’article 543 du Code de Procédure Civile dispose que « la voie de l’appel est ouverte en toutes matières contre les jugements de première instance ». C’est le droit au double degré de juridiction qui est ainsi exprimé.

L’occupant sans droit ni titre qui est condamné à l’expulsion devant le Tribunal d’instance pourra contester les arguments adverses une nouvelle fois devant la Cour d’appel. Il utilisera ce recours également si la décision du tribunal n’accorde pas les délais de grâce qu’il avait souhaités ou s’il n’est pas satisfait de voir ordonnée l’exécution provisoire du jugement.

Il faut noter que le procès-verbal de conciliation est revêtu de l’autorité de la chose jugée à l’égard des parties et est donc insusceptible d’appel.

Il résulte des articles 528 et 538 du Code de Procédure Civile, que l’appelant dispose d’un mois à compter de la signification du jugement pour interjeter appel, à peine de forclusion.

Cependant, lorsque l’exécution provisoire a été ordonnée par le juge de première instance, l’appel n’a pas d’effet suspensif de la décision. La procédure d’expulsion pourra donc parallèlement poursuivre son cours, au risque d’aboutir à l’expulsion effective de l’occupant avant même que la Cour d’appel n’ait pu statué sur le bien fondé du titre d’expulsion.

b)      La suspension de l’exécution provisoire

Afin de remédier à ce problème et de permettre à la Cour d’appel de confirmer ou d’infirmer le jugement avant qu’il ne soit trop tard, il appartient à l’expulsé de demander la suspension de l’exécution provisoire.

Attention, il sera question plus loin du juge de l’exécution mais il importe de retenir à ce stade que celui-ci n’est pas compétent pour suspendre l’exécution provisoire ordonnée en première instance.

L’article 524 du Code de Procédure Civile attribue au Premier Président de la Cour d’appel, située dans le ressort du Tribunal d’instance, une compétence exclusive pour arrêter l’exécution provisoire, lorsque celle-ci a été ordonnée en première instance.

Il ne pourra le faire que dans deux cas :

  • Soit l’exécution provisoire ordonnée est interdite par la loi dans le litige concerné
  • Soit elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives pour le défendeur.

En matière d’expulsion, seule le deuxième cas de figure s’avère pertinent, car l’exécution provisoire n’est pas interdite, et constitue bien au contraire, un maillon nécessaire de la procédure.

L’article 524 précise que le Premier Président statue en référé, ce qui signifie que l’occupant doit prendre l’initiative d’assigner le propriétaire en référé devant Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel. La charge de la preuve du caractère excessif des conséquences entrainées par l’exécution provisoire incombe évidemment à l’occupant.

Si le Premier Président suspend l’exécution provisoire, la procédure d’expulsion sera arrêtée temporairement. Cela permet à l’occupant de préparer sa sortie, de payer ses dettes locatives, et de laisser la Cour d’appel se prononcer sur le bien fondé de l’expulsion elle-même.

c)      Les délais de grâce

Dès que le propriétaire a obtenu un titre exécutoire et fait délivrer un commandement de quitter les lieux à l’occupant, les difficultés et contestations relatives à l’exécution forcée doivent êtres portées devant le juge de l’exécution, qui reçoit de l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, une compétence exclusive pour en connaître.

Cela emporte deux conséquences :

·         Le Jex n’est pas compétent pour statuer sur la validité ni sur le dispositif du jugement de première instance, et ne peut pas non plus, on l’a vu, en suspendre l’exécution.
·         Le Jex est seul compétent pour trancher les litiges relatifs aux mesures d’exécution. A ce titre, il peut accorder à l’occupant des délais de grâce.

C’est ce dernier point qui retient l’attention. On sait que l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre d’un immeuble à usage d’habitation ne peut intervenir que deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux. On a vu également que le Tribunal d’instance peut accorder des délais supplémentaires à l’occupant lorsqu’il prononce l’expulsion. Il faut bien comprendre que le Jex a le pouvoir, au stade de l’exécution forcée du jugement, d’apprécier souverainement s’il est opportun d’accorder des délais supplémentaires à l’expulsé. Cette faculté est prévue par l’article L. 613-1 du Code de la construction et de l’habitation, dans le but d’assurer le relogement de l’expulsé « dans des conditions normales ».
Le cumul des délais ne saurait être infini, car le Jex ne peut accorder de délais inférieurs à trois mois ni supérieurs à trois ans (art. L. 613-2 du même Code).
En outre, de même que l’occupant peut cumuler l’appel et le référé en suspension de l’exécution provisoire; rien ne lui interdit de cumuler également l’appel, et parallèlement, la demande de délais de grâce, au stade de la réalisation de l’expulsion.

2)      Les recours en cas de procédure irrégulière

Lorsque le demandeur commet des erreurs dans la conduite de la procédure, il est normal d’ouvrir au défendeur le droit de faire sanctionner les irrégularités qui lui causent un grief ou qui accélèrent anormalement l’expulsion. Dès lors, l’expulsé pourra invoquer, selon les cas, l’incompétence de la juridiction saisie (a), l’irrecevabilité de l’assignation (b), la nullité du commandement de quitter les lieux (c), ou encore l’inobservation des délais légaux (d).

a)      Le déclinatoire de compétence

Lorsque la juridiction saisie est incompétente, l’article 75 du Code de Procédure Civile autorise le défendeur à l’expulsion à former un déclinatoire de compétence. Concrètement, il prendra des conclusions auprès du tribunal saisi et soulèvera une exception d’incompétence.

A titre d’exemple, il se peut que le propriétaire saisisse le TGI, qui était compétent jusque très récemment en matière d’expulsion, avant que le Tribunal d’instance ne reçoive compétence exclusive dans ce domaine. De même, le propriétaire a l’obligation de saisir le tribunal du lieu de l’immeuble occupé, à l’exclusion de tout autre.

Dés lors que le tribunal saisi est incompétent, soit à raison de sa compétence d’attribution soit à raison de sa compétence territoriale, il est loisible à l’occupant de soulever l’incompétence de la juridiction saisie. Attention, l’article 74 du même Code ordonne de soulever les exceptions d’incompétence au tout début du litige et avant tout argument de fond.

Ce moyen de défense appelle 2 commentaires, dans le cas ou le TGI est saisi au lieu du TI :

  • La procédure devant le TGI est écrite et nécessite la représentation par un avocat. Pour schématiser, on peut dire qu’elle est donc longue et coûteuse. L’occupant gagnera ainsi du temps en laissant le TGI connaître du litige, mais il supportera vraisemblablement les frais occasionnés par l’instance et les frais d’avocat.
  • La procédure devant le TI est orale. Elle est donc moins coûteuse et plus courte. La représentation par avocat est conseillée mais non obligatoire.

En conséquence, lorsque le tribunal saisi n’est pas le bon, il revient à l’occupant et à son avocat d’opérer un choix stratégique pour savoir s’il convient ou non d’appeler l’attention du juge sur son incompétence.

b)      L’irrecevabilité de l’assignation

On a vu que les bailleurs ont l’obligation particulière de faire signifier l’assignation à la fois à l’occupant sans droit ni titre et aux autorités départementales.

L’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoit que le manquement à cette obligation emporte l’irrecevabilité de la demande.

Concrètement, le propriétaire qui oublie de faire signifier l’assignation au préfet voit le juge mettre fin à l’instance : le litige ne sera pas jugé.

Si le juge peut relever d’office cette irrecevabilité, il appartient également à l’occupant de la soulever dans ses conclusions comme moyen de défense.

Le propriétaire devra alors régulariser son oubli et réintroduire une nouvelle instance, ce qui fait gagner du temps à l’occupant.

c)      La nullité du commandement de quitter les lieux

Le commandement de quitter les lieux qui ne comporterait pas les mentions obligatoires envisagées en première partie encourt la nullité.

En telle hypothèse, il appartient au défendeur de soulever une exception de nullité pour vice de forme dans ses conclusion. Conformément à l’article 114 du Code de Procédure Civile, il doit prouver un grief pour que la nullité soit prononcée.

Attention, les articles 112 et 113 de ce Code prévoient que ce moyen de défense peut être soulevé au fur et à mesure des actes de procédure – donc dès réception du commandement – mais toutes les exceptions de nullité doivent être soulevées en même temps et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

Si le Jex n’est en principe compétent que pour connaître des difficultés surgissant après la signification du commandement à l’occupant, il est par exception compétent pour connaître de la validité de ce commandement et prononcé, le cas échant, sa nullité.

Le propriétaire devra alors faire délivrer un nouveau commandement de quitter les lieux respectant les formalités requises.

d)     L’inobservation du délai de deux mois

Il existe une exception au principe selon lequel le Jex est incompétent pour ordonner la suspension de l’expulsion.

On sait qu’en matière d’expulsion d’un local à usage d’habitation, la loi prévoit un délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux avant que le propriétaire ne puisse réaliser l’expulsion.

Lorsque le propriétaire réalise l’expulsion avant ce délai, la jurisprudence décide que le Jex peut, sur saisine de l’occupant, suspendre l’exécution forcée. Il se prononcera dans ce sens chaque fois le propriétaire ne justifiera pas de ses diligences auprès du préfet pour reloger l’occupant.

Dès lors, le délai accordé sera compris entre trois mois et trois ans, et les opérations d’expulsion ne pourront reprendre qu’à l’expiration de ce délai.

Dans les cas qui viennent d’être envisagés, l’expulsé se contente de retarder l’échéance, puisqu’étant sans droit ni titre, il devra bien finir par déguerpir au terme de la procédure. En revanche, dans certaines hypothèses, l’occupant peut contester l’action du propriétaire et rester en possession du bien qu’il occupe. L’occupant fera alors échec aux droits du propriétaire. Il en va ainsi chaque fois que le propriétaire reprend possession de son bien sans employer la procédure légale d’expulsion.
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